| TABELLA UNITA' IMMOBILIARI
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| piano
|
code
|
mq
|
n
|
tot Scom
|
|
box
|
|
21,00
|
|
|
cantine
|
|
28,00
|
|
|
box
|
|
19,00
|
|
|
cantine
|
|
18,00
|
|
| G
|
C1
|
118,70
|
|
407,48
|
|
C2
|
87,52
|
|
|
|
C3
|
201,26
|
|
|
| 1,00
|
U1
|
62,10
|
|
378,45
|
|
U2
|
72,40
|
|
|
|
U3
|
46,35
|
|
|
|
U4
|
50,35
|
|
|
|
U5
|
98,75
|
|
|
|
U6
|
48,50
|
|
|
| 2,00
|
U1
|
62,10
|
|
378,45
|
|
U2
|
72,40
|
|
|
|
U3
|
46,35
|
|
|
|
U4
|
50,35
|
|
|
|
U5
|
98,75
|
|
|
|
U6
|
48,50
|
|
|
| 3,00
|
A1
|
126,73
|
|
349,78
|
|
A2
|
53,65
|
|
|
|
A3
|
53,60
|
|
|
|
A4
|
115,80
|
|
|
| 4,00
|
A1
|
126,73
|
|
349,78
|
|
A2
|
53,65
|
|
|
|
A3
|
53,60
|
|
|
|
A4
|
115,80
|
|
|
| 5,00
|
A1
|
126,73
|
|
349,78
|
|
A2
|
53,65
|
|
|
|
A3
|
53,60
|
|
|
|
A4
|
115,80
|
|
|
| 6,00
|
A1
|
126,73
|
|
349,78
|
|
A2
|
53,65
|
|
|
|
A3
|
53,60
|
|
|
|
A4
|
115,80
|
|
|
| 7,00
|
A1
|
126,73
|
|
349,78
|
|
A2
|
53,65
|
|
|
|
A3
|
53,60
|
|
|
|
A4
|
115,80
|
|
|
| 8,00
|
A1
|
126,73
|
|
349,78
|
|
A2
|
53,65
|
|
|
|
A3
|
53,60
|
|
|
|
A4
|
115,80
|
|
|
| 9,00
|
A1
|
126,73
|
|
349,78
|
|
A2
|
53,65
|
|
|
|
A3
|
53,60
|
|
|
|
A4
|
115,80
|
|
|
| 10,00
|
A1
|
126,73
|
|
349,78
|
|
A2
|
53,65
|
|
|
|
A3
|
53,60
|
|
|
|
A4
|
115,80
|
|
|
| 11,00
|
A1
|
126,73
|
|
349,78
|
|
A2
|
53,65
|
|
|
|
A3
|
53,60
|
|
|
|
A4
|
115,80
|
|
|
| 12,00
|
A1
|
126,73
|
|
349,78
|
|
A2
|
53,65
|
|
|
|
A3
|
53,60
|
|
|
|
A4
|
115,80
|
|
|
| TOTALE MQ
|
|
3.971,65
|
|
4.662,18
|
Appartamenti vista mare - Negozi - Uffici - Box Auto - Parcheggi
- Verde Attrezzato
Il Contesto Urbano
L'ambito urbano interessato dall'intervento del Sub-Comparto
CR 29a è andato trasformandosi massicciamente nel corso degli anni '60, e sino alla
metà degli anni '70, andando a costituire l'estrema propaggine della espansione
urbana che ha generato la nascita dei nuovi quartieri della zona orientale (Pastena
- Mercatello) e che ha per lo più interessato le aree pianeggianti costiere di natura
alluvionale. Detta espansione ha praticamente saldato il centro urbano alle aree
extraurbane orientali caratterizzate dalle presenza di manufatti di tipo produttivo
a prevalente destinazione industriale.
La successiva dismissione ed il trasferimento di diversi dei predetti manufatti
produttivi nell'attuale zona industriale, ed il contemporaneo sviluppo della città,
hanno conferito all'area in esame un carattere promiscuo caratterizzato dalla compresenza
di nuovi edifici a destinazione residenziale o mista, di vecchi nuclei edilizi di
origine rurale - che nel corso del tempo hanno subito trasformazioni edilizie disordinate
e spontanee che ne hanno irrimediabilmente compromesso i tratti tipologici e formali
- di attività commerciali, spesso insediate in edifici industriali riadattati, di
laboratori artigiani e capannoni commerciali, di opifici abbandonati ed infine di
aree libere.
Tali aree libere costituiscono dei veri e propri vuoti urbani e rappresentano elementi
di discontinuità tra i diversi episodi edilizi che, senza adeguata programmazione
e disegno, si sono susseguiti nel tempo, in assenza di una realistica ed efficace
pianificazione e gestione del territorio.
L'ambito territoriale in esame comprende: il popolare quartiere Mercatello, sorto
nella seconda metà degli anni '50; il moderno quartiere residenziale Arbostella,
posto ad est dell'area in progetto, caratterizzato da una buona qualità edilizia
e da una completa dotazione di infrastrutture e di servizi pubblici e privati; l'estrema
propaggine del quartiere Pastena ad ovest, che costituisce la parte terminale dell'espansione
urbana della "città consolidata" verso oriente. Sul versante sud la linea
ferroviaria rappresenta il limite fisico dell'area più prossimo alla costa.
L'area rappresenta il limite di demarcazione tra aree urbane diverse, quella "interna"
che include le aree interessate dall'intervento in esame - posta a monte della strada
ferrata e formata da un tessuto edilizio disorganico ed eterogeneo - mentre quella
"esterna" ubicata a valle della ferrovia, che si è invece sviluppata parallelamente
alla linea costiera, presenta caratteristiche più omogenee ed un diretto rapporto
con il mare.
L'Area di Trasformazione sopra citata ricade in zona omogenea di tipo "B"
del vigente PUC.
L'area d'intervento CR 29a prospetta a nord verso via Parmenide, dove sul lato opposto
della strada insiste il complesso dell'ex pastificio Antonio Amato.
Descrizione della sistemazione urbanistica dell'Area d'intervento
Come si rileva dalla Relazione Generale, il Piano Urbanistico Comunale auspica e
privilegia, la ricostruzione invece dell'espansione, la costruzione nella città
già costruita attraverso la riconfigurazione dei vuoti urbani quali spazi capaci
di generare effetti osmotici di riqualificazione rispetto alle aree adiacenti.
L'area oggetto d'intervento presenta decisamente caratteristiche per il perseguimento
di detti obiettivi per il miglioramento delle caratteristiche fisiche e della qualità
della vita del contesto urbano in cui l'intervento si colloca.
In particolare l'area in oggetto, si configura all'attualità come un vero e proprio
"vuoto urbano", pertanto, compatibilmente con le caratteristiche fisiche
del sito e con i vincoli gravanti sull'area, tenuto conto delle previsioni urbanistiche
interessanti la zona, ci si è posti come obiettivo la trasformazione dell'area in
un ambito in cui possano trovare spazio, in maniera ordinata, un insieme di funzioni
pubbliche e private, residenziali, produttive e di servizio, collegate organicamente
alle limitrofe aree urbane, attraverso la nuova rete della viabilità e di spazi
di connessione idonei, per qualità e quantità, alla riconfigurazione e riqualificazione
dell'area nel suo insieme.
| TABELLA AREE FONDIARIE
|
| FG
|
PARTICELLA
|
MQ
|
| 39,00
|
815,00
|
7.209,00
|
| 39,00
|
817,00
|
1.585,00
|
| 39,00
|
112,00
|
1.514,00
|
| 39,00
|
1.055,00
|
404,00
|
| TOTALE MQ
|
|
10.712,00
|
L'intervento in progetto è caratterizzato da un'ampia previsione di spazi ed attrezzature
pubbliche, ben superiori agli standard minimi richiesti per legge, ed in particolare
prevede la realizzazione di:
- un'area destinata a parco pubblico di mq. 2.485;
- un'area destinata ad urbanizzazione da destinare a verde e sport di mq. 966;
- un'area destinata a parcheggi pubblici di mq. 1.572;
per un totale di mq. 5.023 destinati ad aree standard pubbliche.
Oltre alle suddette aree pubbliche previste nell'Area di Trasformazione CR 29a,
si evidenzia che altri mq. 5.000 circa di superficie della predetta Area saranno
destinati ad uso pubblico, giacché una superficie di mq. 2.480 sarà destinata alla
viabilità pubblica da cedere al Comune di Salerno in modo da garantire la connessione
dell'area in progetto, con l'area di cui al limitrofo Sub-Comparto CR 29b e quindi
con Via Picenza sottopassando la Via Parmenide, mentre una superficie di circa mq.
2.473, seppur ricompresa nel Lotto fondiario di proprietà privata, sarà comunque
adibita ad uso pubblico e destinata alla viabilità pedonale e veicolare.
Descrizione dell'edificio in progetto
L'edificio in progetto ha una articolazione "a torre", ha prevalente destinazione
residenziale e, in parte, risulta occupato da unità immobiliari a destinazione produttiva
(commercio/uffici) che sono concentrate nei primi tre piani fuori terra.
Al piano terra trovano sede unità commerciali. Ai piani primo e secondo trovano
posto unità destinate ad uffici di superficie variabile tra i 46 e i 99 mq circa.
I restanti piani, che si ripetono serialmente per i soprastanti dieci livelli, sono
occupati da quattro appartamenti per piano. Tutti gli appartamenti posseggono affaccio
principale verso sud, dove possono godere di uno splendido affaccio panoramico dal
quale si gode la vista del Golfo di Salerno anche grazie alla presenza di ampi terrazzi
a livello che completano le unità immobiliari.
Nell'articolazione delle unità residenziali si è avuta cura di soddisfare tutte
le esigenze dei nuclei familiari attualmente in cerca di abitazione. Si è, pertanto,
proceduto a disegnare per ciascun piano: una unità dotata di tre camere da letto,
soggiorno, cucina e doppi servizi; una unità dotata di due camere da letto, soggiorno,
cucina e doppi servizi, nonché due unità, particolarmente adatte per single o giovani
coppie, dotate di soggiorno/cucina, camera da letto e wc.
L'edificio è servito verticalmente da tre ascensori, di cui uno di maggiori dimensioni
"protetto" da apposito filtro antincendio, e due interni a diretto servizio
dei vari piani, otrechè da una scala aperta posta sul lato nord la cui tipologia
ed ubicazione è stata determinata in funzione della distribuzione dell'edificio
e delle misure di sicurezza per la prevenzione incendi.
| TABELLA RIEPILOGO SUPERFICIE LORDA DI SOLAIO
|
| PIANO
|
SUPERFICIE LORDA DI SOLAIO
|
SUPERFICIE LORDA DI SOLAIO
|
totale SLS
|
|
commerciale/direzionale
|
residenziale
|
|
| TERRA
|
492,05
|
|
492,05
|
| 1,00
|
430,05
|
|
430,05
|
| 2,00
|
430,05
|
|
430,05
|
| 3,00
|
|
400,20
|
400,20
|
| 4,00
|
|
400,20
|
400,20
|
| 5,00
|
|
400,20
|
400,20
|
| 6,00
|
|
400,20
|
400,20
|
| 7,00
|
|
400,20
|
400,20
|
| 8,00
|
|
400,20
|
400,20
|
| 9,00
|
|
400,20
|
400,20
|
| 10,00
|
|
400,20
|
400,20
|
| 11,00
|
|
400,20
|
400,20
|
| 12,00
|
|
400,20
|
400,20
|
| TOTALE MQ
|
1.352,15
|
4.002,00
|
5.354,15
|
| TOTALE %
|
25,25%
|
74,75%
|
100,00%
|